广东高院发布第二批贯彻实施民法典典型案例六、依法确认转租合同效力
——某建材公司与某商城等租赁合同纠纷案
一、基本案情
吴某兴从某公司处承租了涉案房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，之后虽未续签租赁合同，但仍继续按原约定履行。期间，吴某兴将涉案房屋交由某建材公司转租给苏某盛经营，苏某盛作为某商城经营者与某建材公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，某商城仅向某建材公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给某建材公司。某建材公司诉至法院，要求某商城、苏某盛支付拖欠租金108万元。
二、裁判结果
江门市中级人民法院生效判决认为，根据《民法典》第七百一十七条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。某商城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，支付标准应按照合同约定的标准计算。2021年2月3日，判决某商城向某建材公司支付租金90万元。
三、典型意义
随着市场经济的发展，房屋租赁中涉及转租的纠纷日益增多。为解决转租合同效力认定难题，回应民生需求，《民法典》规定了转租新规则，即转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。本案准确适用《民法典》转租新规则，依法认定转租合同效力，据此认定双方权利义务及违约责任，对于规范租赁市场秩序、促进市场交易具有积极意义。